Informe de Mercado — Belgrano R

01

Precios de publicación

Lo que el mercado pide — no necesariamente lo que vale. El precio publicado es el punto de partida de la negociación, no el precio de cierre.

Precio mínimo

USD 62k

monoambiente a reciclar

Precio mediano

USD 210k

mitad arriba, mitad abajo

Precio promedio

USD 275k

elevado por segmento premium

Precio máximo

USD 1,5M

segmento de lujo

Distribución por rango de precio (cantidad de propiedades)

Precio mediano por ambientes (USD)

⚠️

El precio mediano de publicación no es el precio de mercado

USD 210.000 es la mediana de lo que está a la venta, no de lo que se vendió. Son cosas distintas. Una propiedad publicada en ese valor no está bien tasada por el solo hecho de que sus vecinas valgan lo mismo — si las vecinas tampoco se venden, el precio de referencia es inválido. Tasar correctamente requiere cruzar oferta activa con precios reales de cierre, y analizar cada propiedad en particular.

02

Distribución por tipología

Cómo se compone la oferta actual de Belgrano R por cantidad de ambientes y cuánto vale el m² en cada segmento.

Distribución de la oferta por ambientes (%)

USD / m² mediano por ambientes

Resumen por tipología

Tipología	Cantidad	% del total	Precio mediano	USD/m² mediano
1 ambiente	52	12%	USD 116.500	USD 3.205/m²
2 ambientes	101	24%	USD 160.000	USD 3.029/m²
3 ambientes	119	28%	USD 198.000	USD 2.589/m²
4 ambientes	112	27%	USD 375.500	USD 2.938/m²
5+ ambientes	28	7%	USD 630.000	USD 2.806/m²

💡

Los monoambientes y 2 ambientes tienen el mayor USD/m² del mercado

El precio por m² baja a medida que sube la tipología — un fenómeno habitual en zonas premium donde las unidades grandes compiten con un comprador más específico y selectivo. Los monoambientes a USD 3.205/m² y los 2 ambientes a USD 3.029/m² concentran la mayor demanda relativa. El salto más notorio está entre 3 y 4 ambientes: de USD 198k a USD 375k de mediana.

03

Publicidad paga: el mercado que no duerme

En Belgrano R el 50% de las propiedades invierte en publicidad paga. Un mercado competitivo donde la visibilidad es una apuesta real — y donde el tipo de publicidad refleja el ticket de cada propiedad.

Superdestacado

184

44% del total

Destacado

28

7% del total

Sin publicidad

209

50% — compiten solo con precio

Distribución de publicidad — propiedades activas en Belgrano R

Precio mediano según tipo de publicidad (USD)

🔴

En Belgrano R, publicar sin superdestacado es casi invisible

Cuando el 44% de la competencia paga superdestacado, las propiedades sin publicidad quedan relegadas al fondo del listado. Acá la publicidad no es un diferencial — es el piso mínimo para tener visibilidad real. Y aun con publicidad, el precio sigue siendo el factor determinante: ninguna inversión en destacados compensa un precio fuera de mercado.

04

El problema de las publicaciones repetidas

555 avisos activos, 422 propiedades reales. Una de cada cuatro publicaciones es la misma propiedad listada por más de una inmobiliaria.

Avisos totales en Zonaprop

555

publicaciones activas

Propiedades únicas reales

422

después de depurar duplicados

Avisos duplicados

133 (24%)

misma prop., distintas inmob.

⚠️

Multi-publicar no vende más rápido — sí genera más confusión

El comprador de hoy detecta cuando la misma propiedad aparece publicada por varias inmobiliarias con precios o descripciones distintas. Eso genera desconfianza, no interés. Sin exclusividad, ninguna inmobiliaria tiene incentivo real para invertir en fotos profesionales, tour virtual o seguimiento activo de consultas. Los datos muestran consistentemente que las propiedades con exclusividad se venden hasta un 63% más rápido que las multi-publicadas.

📋 Lo que el comprador ve

Cuando una propiedad aparece publicada por 3 inmobiliarias distintas con precios levemente diferentes, el comprador lo interpreta como una señal de alerta. La percepción de urgencia que se busca con más exposición se convierte en el efecto contrario: desconfianza y descarte. Una sola inmobiliaria comprometida, con presentación cuidada y estrategia de precio clara, genera mejores resultados que cinco inmobiliarias con el mismo aviso subido apurado.

05

Las 30 más vistas del mercado

Análisis de las propiedades con mayor interés real en Belgrano R. Mediana de 831 visualizaciones totales. El dato clave: muchas vistas no garantizan venta.

Visualizaciones medianas

831

interés real del comprador

Días medianos publicado

80 días

casi 3 meses sin cerrar

Precio mediano

USD 230k

10% sobre la mediana general

Vis/día medianas

29

interés sostenido

Visualizaciones totales — top 15 propiedades

Visualizaciones vs. días publicado (cada punto = 1 propiedad)

🔴

7 propiedades con más de 800 visualizaciones llevan más de 100 días sin vender

El interés existe — el precio no cierra. El comprador llega, compara, y descarta. Cada mes adicional deteriora la percepción de valor: después de 3 meses el aviso queda "marcado" en el portal y el comprador lo asocia con "algo que no se puede vender".

Las 30 más vistas — detalle completo

#	Visualizaciones	Días publicado	Vis/día	Precio publicado	Ambientes	Publicidad	Lectura
1	2.459	123 días	82,0	USD 129.000	3 amb	Superdestacado	Alto interés, 4 meses sin cerrar. Precio algo elevado para el segmento.
2	2.100	14 días	150,0	USD 68.000	2 amb	Superdestacado	El más eficiente del top. Precio bajo + publicidad = máxima tracción desde el día 1.
3	1.456	80 días	48,5	USD 80.000	2 amb	Superdestacado	Precio competitivo. Buen ritmo sostenido.
4	1.301	—	43,4	USD 325.000	4 amb	Superdestacado	Segmento premium con buen interés.
5	1.213	144 días	40,4	USD 320.000	3 amb	Superdestacado	Casi 5 meses con alto interés y sin cierre. El precio supera el rango activo.
6	1.211	69 días	40,4	USD 230.000	3 amb	Superdestacado	Precio en rango competitivo. Debería estar cerca del cierre.
7	1.197	22 días	54,4	USD 133.000	3 amb	Superdestacado	Reciente, buen precio, ritmo excelente. Alta probabilidad de cierre próximo.
8	1.192	70 días	39,7	USD 79.000	3 amb	Superdestacado	Precio muy competitivo. El interés es genuino.
9	1.180	46 días	39,3	USD 76.000	2 amb	Superdestacado	Precio bajo + publicidad. Buen posicionamiento.
10	1.114	165 días	37,1	USD 110.000	3 amb	Superdestacado	5+ meses. El interés existe pero algo no cierra.
11	991	100 días	33,0	USD 195.000	3 amb	Superdestacado	3 meses, precio en el límite superior del rango activo.
12	986	99 días	32,9	USD 269.000	3 amb	Superdestacado	3 meses. Precio elevado para el segmento.
13	872	329 días	29,1	USD 120.000	2 amb	Superdestacado	11 meses publicado. El aviso está quemado.
14	869	108 días	29,0	USD 298.000	3 amb	Superdestacado	3+ meses. Por encima del rango con mayor demanda.
15	833	93 días	27,8	USD 230.000	3 amb	Superdestacado	3 meses. Precio en rango activo, debería estar más cerca del cierre.
16	830	29 días	28,6	USD 107.000	3 amb	Superdestacado	Reciente y bien posicionado en precio.
17	823	30 días	27,4	USD 371.000	3 amb	Superdestacado	PH dúplex — segmento distinto, precio coherente.
18	816	178 días	27,2	USD 249.999	3 amb	Superdestacado	6 meses. El anuncio está sobreexpuesto y sin resultado.
19	815	18 días	45,3	USD 245.000	4 amb	Superdestacado	Reciente, buen ritmo. 4 amb con cochera — perfil claro de comprador.
20	807	143 días	26,9	USD 255.000	4 amb	Superdestacado	5 meses. Dúplex 4 amb — buyer pool reducido a ese precio.
21	807	45 días	26,9	USD 359.900	4 amb	Superdestacado	Patio y terraza — premium justificado, comprador específico.
22	805	35 días	26,8	USD 435.000	3 amb	Superdestacado	Semipiso dúplex 5 amb — segmento de lujo, proceso más largo esperado.
23	764	19 días	40,2	USD 255.000	3 amb	Superdestacado	Reciente. Ofrece permuta — amplía el universo de compradores.
24	761	179 días	25,4	USD 115.000	3 amb	Superdestacado	6 meses con precio competitivo. Revisar situación documental o estado.
25	745	120 días	24,8	USD 395.000	4 amb	Superdestacado	4 meses. Precio alto para 4 amb estándar — comprador muy selectivo.
26	733	77 días	24,4	USD 65.000	3 amb	Superdestacado	Precio mínimo del top — monoambiente con vista panorámica.
27	716	36 días	23,9	USD 150.000	3 amb	Superdestacado	Reciente, precio competitivo. Buen punto de entrada.
28	695	126 días	23,2	USD 335.000	3 amb	Superdestacado	4 meses. Cochera incluida pero precio por encima del segmento activo.
29	692	53 días	23,1	USD 115.000	3 amb	Superdestacado	Terraza amplia. Precio competitivo, interés sostenido.
30	691	115 días	23,0	USD 242.000	3 amb	Superdestacado	4 meses. En el límite del rango activo — pequeño ajuste podría destrabar.

📊

Lo que revelan las 30 más vistas

El 100% tiene Superdestacado. En Belgrano R no hay propiedades de alto interés sin publicidad paga — la inversión en visibilidad es condición necesaria, no opcional.

El precio bajo genera el mayor volumen de visitas. La propiedad más vista (2.459 vis) está a USD 129.000 — muy por debajo de la mediana del barrio. El comprador busca valor relativo, no precio absoluto.

Las visualizaciones por día son el mejor indicador. 150 vis/día publicada hace 14 días: va a cerrarse. 25 vis/día con 6 meses acumulados: el anuncio ya está quemado aunque el total parezca alto.

El umbral de referencia en Belgrano R: 30 vis/día. Por debajo de ese ritmo sostenido, la probabilidad de cierre sin ajuste es baja.

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06

¿Necesitás vender tu propiedad en Belgrano R?

Lo que los datos dicen sobre cómo vender bien en Belgrano R en agosto de 2026.

USD 2.869

USD/m² mediano

El valor de referencia del mercado activo. Pero es precio de publicación, no de cierre. El precio real de venta requiere comparables reales de operaciones cerradas.

44%

Con Superdestacado

En Belgrano R la publicidad no es diferencial — es el piso mínimo para tener visibilidad real en el portal.

24%

Avisos duplicados

1 de cada 4 avisos es la misma propiedad publicada por varias inmobiliarias. Genera confusión y reduce el compromiso de cada inmobiliaria.

USD 198k

Mediana 3 ambientes

La tipología más ofertada (28% del total). El rango más competitivo está entre USD 160k y USD 230k.

14%

Oferta sobre USD 500k

Un segmento de lujo relevante — casi 60 propiedades. Comprador muy específico y proceso de venta más largo.

USD 375k

Mediana 4 ambientes

El salto más pronunciado de la escala. Entre 3 y 4 ambientes el precio casi se duplica — refleja un cambio de perfil de comprador.

✅

Qué necesita una propiedad para vender bien en Belgrano R

1. Tasación correcta basada en cierres reales — el precio de publicación de los vecinos no es un comparador válido si esos vecinos tampoco se venden.

2. Superdestacado desde el día uno — en una zona donde el 44% de la competencia paga publicidad, publicar sin inversión en visibilidad es una desventaja estructural.

3. Presentación premium — el comprador de Belgrano R es exigente. Fotos profesionales, tour virtual y descripción cuidada son el mínimo esperado, no un diferencial.

4. Exclusividad real — una sola inmobiliaria con compromiso genuino y seguimiento activo. La multi-publicación genera ruido, no ventas.

5. Monitoreo temprano — si en los primeros 30 días no hay consultas genuinas, hay que revisar precio o presentación. Cada mes adicional deteriora la percepción del comprador.

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