Guía del Vendedor
Matías Leiblich
Guía práctica · Real Estate · 2026
Guía del
Vendedor
Todo lo que necesitás saber para vender tu propiedad al mejor precio y en el menor tiempo posible: valuación, preparación, comercialización y cierre.
8
Etapas del proceso
Precio
Variable clave #1
Comercialización
Variable clave #2
Exclusividad
Mejor estrategia
Matías Leiblich Ingeniero Civil · Real Estate
#GuíaDelVendedor #RealEstate #matiasleiblich.com
01
El proceso de venta de principio a fin
Vender una propiedad bien requiere planificación. Cada etapa cumple un objetivo específico — saltear alguna suele costar tiempo y dinero.
1
Visita de pre-tasación
El asesor visita la propiedad, la relevó en detalle, toma medidas y recopila la documentación necesaria para elaborar la tasación. Es el punto de partida formal del proceso.
2
Informe de tasación
Se entrega un informe con el análisis del mercado, comparables de cierre, análisis FODA de la propiedad y la estrategia de precio recomendada. La tasación correcta es la decisión más importante de todo el proceso.
3
Preparación: documentación
Se firman la autorización de venta y la documentación de la propiedad. Se solicitan los informes de dominio e inhibición. Se coordina el relevamiento multimedia.
4
Relevamiento y publicación
Fotos profesionales, video, tour virtual 360° y plano. Con el material listo, se arman las publicaciones y la propiedad sale al mercado.
5
Visitas (muestreo)
El asesor pre-califica a los interesados para asegurar que cada visita sea con un potencial comprador real. Se gestionan los días y horarios de muestra.
6
Negociación
Cuando llega una oferta, comienza la negociación. El precio es solo una variable — también se negocian forma de pago, plazo, posesión y lugar de firma.
7
Reserva, refuerzo y boleto
Se firma la reserva, se realiza la negociación y, una vez acordadas todas las condiciones, se firma el refuerzo (5%). Puede haber boleto de compraventa previo a la escritura.
8
Escritura y post-venta
El escribano instrumenta la transmisión del dominio. El asesor acompaña hasta la firma y cierra el proceso con un seguimiento post-venta.
02
La decisión más importante: el precio
El precio de entrada define el resultado de la venta. Una tasación correcta se basa en datos reales de cierre — no en el precio publicado por vecinos que tampoco se venden.
📊 Qué incluye una tasación seria
  • Análisis del mercado activo en el radio de la propiedad
  • Precios de cierre reales de propiedades comparables (no publicados)
  • Análisis FODA: fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas
  • Análisis de la competencia directa activa
  • Estrategia de precio recomendada para el tiempo de venta buscado
⚠️
El precio publicado ≠ precio de mercado
Tasar usando como referencia el precio de avisos activos en el portal es un error frecuente y costoso. Una propiedad publicada en USD X no vale X — si no se vendió, el precio es incorrecto. Solo los precios de cierre son datos válidos.
⏱ El costo de entrar fuera de precio
✓
Precio correcto desde el inicio
Alta demanda, menos negociación, venta más rápida. El anuncio no se "quema".
~
Levemente por encima (5–10%)
Menos consultas, más tiempo en el mercado. Eventuales bajas de precio.
✗
Muy por encima del mercado
El aviso se quema, el comprador lo lee como "algo que no puede venderse". La bajada de precio post-quema cierra a un valor menor que si hubiera entrado bien.
⭐
El informe de tasación se entrega y explica en persona
Una tasación no es un número — es un análisis. La reunión de entrega (presencial o virtual) sirve para entender el mercado, comparar la propiedad con la competencia real y definir la estrategia de precio. Es el momento más importante antes de salir a la venta.
03
Exclusividad vs. multi-publicación
Publicar en más inmobiliarias no acelera la venta — los datos muestran exactamente lo contrario.
✓ Con exclusividad
La inmobiliaria tiene incentivo real para invertir: fotos y video profesional, tour virtual 360°, plano, publicidad paga y seguimiento activo de consultas.
Hay un único precio, un único interlocutor y una estrategia comercial coherente.
~84 días
mediana de tiempo en el mercado
✗ Multi-publicada
Ninguna inmobiliaria invierte porque no tiene certeza de cobrar la comisión. La propiedad suele tener presentaciones distintas y precios diferentes.
El comprador ve la misma propiedad varias veces y la empieza a leer como "algo que nadie puede vender".
~137 días
mediana de tiempo en el mercado
📊
Las propiedades multi-publicadas llevan un 63% más de tiempo en el mercado
El análisis del mercado local muestra que las propiedades con exclusividad se venden en un 63% menos de tiempo que las multi-publicadas — con visualizaciones prácticamente iguales. La diferencia no es la exposición: es la calidad del trabajo detrás de cada aviso.
04
Preparación: documentación y relevamiento
Antes de publicar, hay que tener todo listo. La documentación en orden genera confianza en el comprador y acelera el cierre.
📋 Documentación necesaria
  • Escritura original
  • DNI de los propietarios
  • Copia de poder (si corresponde)
  • Declaratoria de herederos inscripta (si hay sucesión)
  • Reglamento de copropiedad
  • Últimas liquidaciones de expensas (ordinarias y extraordinarias)
  • Boletas de AySA y ABL
  • Informe de dominio e inhibición (los solicita el corredor)
📸 El relevamiento multimedia
Fotos profesionales
Día soleado, al mejor horario de luz de la propiedad. Son el primer impacto visual del aviso.
Video
Recorrida completa que da contexto y transmite la escala real de cada ambiente.
Tour virtual 360°
Permite al comprador recorrer la propiedad de forma autónoma antes de pedir visita.
Plano
Da certeza sobre la distribución y los metros reales. Genera confianza en el comprador.
05
Home staging: preparar la propiedad para vender
La presentación de la propiedad influye directamente en el interés que genera y en el precio que el comprador está dispuesto a pagar.
1
Iluminar
Abrir todas las persianas y cortinas. Encender todas las luces — lámparas de la mayor potencia posible, preferentemente luz cálida. Las canillas que gotean transmiten descuido: verificá la grifería.
2
Limpieza y orden
Aspirar al minimalismo. Cada ambiente debe tener lo indispensable para que el comprador pueda imaginarse viviendo en él. Un espacio limpio y despejado siempre parece más amplio.
3
Reparar
Aceitar puertas, ventanas y cerraduras. Dar una mano de pintura a los ambientes más desgastados (blanco es siempre la mejor opción). Revisar cajones y alacenas.
4
Despersonalizar
Guardar cuadros y fotos personales durante las visitas. Los armarios deben estar ordenados — revelan su capacidad real. Menos objetos personales = más fácil proyectarse viviendo ahí.
💡
Checklist rápido por ambiente
Living/comedor: despejar mesas y superficies, guardar controles remotos y adornos pequeños.
Dormitorios: tender las camas con ropa clara, despejar mesas de luz, guardar ropa y calzado.
Baños: guardar productos de aseo, quitar toallas y alfombras, limpiar vidrios y espejos.
Cocina: despejar mesadas, guardar electrodomésticos pequeños, descolgar utensilios de paredes.
Balcones y patios: descolgar ropa, ordenar elementos de limpieza, despejar macetas y objetos.
06
Comercialización: visibilidad y acciones proactivas
Publicar en portales es el punto de partida, no el final de la estrategia. La comercialización activa marca la diferencia entre una propiedad que se vende y una que acumula días.
📸
Fotos profesionales
🎥
Video
🔄
Tour 360°
📐
Plano
⭐
Publicidad paga
Semana 1
Súper exposición del anuncio
La propiedad se difunde a toda la red de contactos para alcanzar la mayor cantidad de potenciales interesados en el primer momento — cuando es novedad del mercado.
Semana 2
Búsqueda de aliados estratégicos
Se identifican propiedades similares con posibilidad de venta real y se contacta a las inmobiliarias responsables para ofrecer tu propiedad a compradores que se interesaron en inmuebles comparables. En caso de cierre, se comparte la comisión con el colega que aportó el comprador.
Semana 3
Difusión en canales digitales adicionales
Publicación en Facebook Marketplace y grupos barriales segmentados por ubicación. Cada actualización de precio o modificación del aviso se re-publica para ganar posición en los resultados.
📊
Termómetro de visualizaciones: el indicador más honesto
Las visualizaciones del aviso en los primeros 30 días son la señal más directa de si la propiedad está bien posicionada. Un referente saludable es al menos 20 visualizaciones por día para poder cerrar en menos de 60 días.

0–9 vis/día: señal de alarma — precio o presentación fuera de mercado  |  10–13: por debajo de lo esperado  |  14–22: zona de transición  |  23–27: buen rendimiento  |  +28: alta demanda
07
Seguimiento y negociación
El proceso no termina con la publicación. El seguimiento activo y la gestión profesional de cada oferta determinan el resultado final.
📋 Informes de seguimiento cada 21 días
Cada tres semanas recibís un reporte que incluye:
  • Performance del aviso (visualizaciones, consultas, visitas)
  • Métricas de la comercialización
  • Opiniones de los potenciales compradores que visitaron
  • Análisis de nuevos competidores y cierres en la zona
  • Cambios en el mercado y ajuste de estrategia si corresponde
🤝 Las variables de la negociación
Cuando llegue una oferta, el precio no es lo único a negociar:
  • Precio y moneda — lo más discutido
  • Forma de pago — efectivo, transferencia, % antes de la escritura
  • Plazo de escritura — fecha tentativa acordada por ambas partes
  • Posesión — al momento de la escritura o antes (con boleto al ~70%)
  • Lugar de firma — en general lo elige el vendedor
  • Inventario — qué queda y qué se lleva
  • Impuesto de sellos — en general se paga 50/50
🧮
Calculá los gastos a la hora de vender
Como vendedor también tenés gastos en la operación: principalmente la comisión inmobiliaria y el impuesto a la transferencia (si aplica). Usá la calculadora para estimarlos antes de acordar el precio final.

🧮 Calculadora inmobiliaria → matiasleiblich.com/calculadora-inmobiliaria
⭐
El proceso de la reserva — desde el vendedor
Reserva: el comprador entrega el 1% del precio. Tenés 4 días corridos para responder por sí o por no. En ese plazo se negocian todas las variables.

Aceptación y refuerzo: si aceptás, el comprador entrega el 5% del precio acordado como refuerzo. Ese monto lo retiene el martillero hasta la escritura. Si alguna de las partes se arrepiente, pierde lo entregado y debe hacerse cargo de los honorarios inmobiliarios.

Escritura: el escribano designado por el comprador realiza el estudio de títulos e instrumenta la transmisión del dominio.
08
El día de la escritura
El cierre del proceso. Con la preparación correcta, el día de la firma es el más tranquilo de todo el proceso.
📋 Qué llevás el día de la firma
  • Escritura original (si no la entregaste antes en la escribanía)
  • DNI de los propietarios y de sus cónyuges
  • Llaves de la propiedad
  • Últimas facturas y comprobantes de pago de todos los servicios
💡 Tips para el día
Si vas a recibir una cantidad importante en efectivo, considerá utilizar una empresa verificadora de billetes. La pequeña comisión que cobran da certeza sobre la autenticidad y hace el proceso más tranquilo para ambas partes.
La escritura traslativa de dominio es el único instrumento que transmite la propiedad. Una vez firmada y ante escribano, la operación está perfeccionada.
Matías Leiblich
Ingeniero Civil · Real Estate
Soy Ingeniero Civil (UBA) y asesor en Real Estate. Mi diferencial es el análisis técnico y de datos: tasaciones basadas en precios reales de cierre, informes de mercado propios y una estrategia de comercialización que combina metodología con trabajo activo. Acompaño al vendedor desde la tasación hasta la firma de la escritura.
📱 WhatsApp ✉️ Mail 💼 LinkedIn 📷 @tutemudas
Datos de contacto
Teléfono / WhatsApp
11-6173-7552
Email
matiasleiblich@deinmobiliarios.com
Web
matiasleiblich.com
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Valuación basada en datos reales de cierre, análisis de la competencia activa y contexto de mercado. No en el precio publicado por vecinos que tampoco se venden.
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📊
Informes de mercado
Análisis actualizados de precios, tiempo en el mercado y oferta activa por zona para que entiendas el contexto en el que estás vendiendo.
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🧮
Calculadora inmobiliaria
Estimá los gastos de la operación — comisión, escribanía, sellos y gastos escriturarios — tanto para CABA como para GBA.
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Análisis de prefactibilidad
Si tenés un lote o querés analizar el potencial constructivo de tu propiedad antes de vender, podés solicitar un análisis de indicadores urbanísticos.
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