Guía del Comprador — Matías Leiblich

El proceso de compra de principio a fin

Comprar una propiedad tiene etapas bien definidas. Conocerlas de antemano te permite tomar mejores decisiones en cada momento y evitar errores costosos.

Definición

Antes de buscar, definí tu presupuesto real (incluyendo los gastos de compra), las características excluyentes de la propiedad y si necesitás vender primero para poder comprar.

Búsqueda en portales

Zonaprop, Mercado Libre y Argenprop son los tres portales principales. Aprendé a usar los filtros avanzados para no perder el tiempo con propiedades que no cumplen tus requisitos.

Preguntas filtro y visitas

Antes de coordinar una visita, hacé las preguntas clave al vendedor para no perder el tiempo. Una vez en la propiedad, chequeá los ítems técnicos más importantes.

Decisión de compra

La propiedad perfecta no existe — hay que ordenar prioridades. Analizá las fortalezas y debilidades de cada candidata para tomar la mejor decisión posible.

Reserva

Elegiste la propiedad. La reserva es el primer documento vinculante. El vendedor recibe el dinero condicionado a que se negocien exitosamente todas las variables.

Negociación

El precio es solo una de las variables. También se negocian la forma de pago, el plazo de escritura, la posesión, el lugar de firma y la designación del escribano.

Gastos de compra

Sobre el precio acordado, el comprador paga un conjunto de gastos (comisión, escribanía, gastos escriturarios, sellos) que en promedio representan entre el 8% y el 9% del valor.

Escritura y felicidad

La escritura traslativa de dominio es el único instrumento que transmite la propiedad. Firmada la escritura, la propiedad es tuya.

Paso 1: Definición

Antes de entrar a Zonaprop, tomarse el tiempo de planificar bien la búsqueda ahorra meses de frustración.

💰 Presupuesto real

El precio de compra no es tu único egreso. Sumá entre un 8% y 9% adicional para cubrir los gastos de la operación (comisión, escribanía, sellos). Tenés que tener ese dinero disponible además del precio de compra.

🏠 Características clave

Definí qué es excluyente: tipología, ubicación, superficie, dormitorios, cochera, baño. Separalos de lo deseable pero no imprescindible. Enfocate en lo que no podés resignar.

🔄 ¿Vendés para comprar?

Si necesitás vender tu propiedad primero, no gastes energía en visitas hasta tener una reserva firmada. Podés ir identificando candidatos, pero no avancés con visitas hasta tener certeza de fondos.

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Las características más importantes a definir antes de buscar

Tipología (depto, PH, casa) · Ubicación (barrio o radio) · Superficie mínima · Ambientes · Cochera (si/no) · Baños · Balcón/patio · Antigüedad · Orientación · Estado de mantenimiento · Apto profesional · Piso alto o bajo

Paso 2: Búsqueda en portales

Zonaprop concentra la mayor parte del tráfico en CABA y GBA. Usarlo bien hace una diferencia enorme en la calidad de tu búsqueda.

📋 Los filtros avanzados que pocos usan

Superficie cubierta y total — definí rango mínimo y máximo. A veces los m² publicados incluyen baulera o cochera.
Fecha de publicación — empezá con propiedades de menos de 45 días. Las que llevan más de un año suelen tener propietarios que ya no quieren vender.
Precio mínimo y máximo — evitás las de "consultar precio". Los valores publicados no incluyen los gastos.
Ver mapa — delimitar con el mouse la zona exacta donde querés buscar.
Comodidades — pileta, parrilla, gimnasio, etc.
Características — apto crédito, apto profesional, etc.

💡 Tips de búsqueda

Los márgenes de negociación promedio están entre el 5% y el 8%, por lo que podés buscar hasta un 8% por encima de tu presupuesto real en el filtro de precio.

Recordá que los ambientes se cuentan como dormitorios + 1 (el living). Si buscás 2 dormitorios, filtrá por 3 ambientes.

Guardá la búsqueda para recibir alertas de nuevas propiedades que cumplan tus criterios. Armá una planilla para registrar tus candidatos y poder compararlos.

💡

Portales principales: Zonaprop, Mercado Libre, Argenprop

No todas las propiedades están en los tres portales. Una búsqueda completa implica revisar los tres, aunque Zonaprop suele concentrar la mayor parte de la oferta. Una vez que tengas tus finalistas, es hora de coordinar las visitas.

Paso 3: Preguntas filtro y visitas

Antes de ir a ver una propiedad, hay preguntas que te ahorran tiempo y evitan sorpresas desagradables.

Preguntas a hacer ANTES de visitar

¿La propiedad está bien de papeles?

Verificá si hay sucesión, inhibición o algún trámite pendiente. Preguntá si está lista para escriturar o para "escritura rápida" de 15 días.

¿Hay inquilinos?

Si los hay, necesitás saber si el contrato tiene cláusula de venta y cuándo se desocuparía la propiedad. Tiene que figurar en la reserva.

¿Es con reubicación?

Si el dueño necesita encontrar otra propiedad para mudarse, reservarla implica 30–45 días de incertidumbre. Es importante saberlo antes.

¿Cuál es la liquidación de expensas?

Pedí el monto de las últimas expensas, separando ordinarias de extraordinarias. También si hay juicios en curso en el consorcio.

¿Es últimos piso?

Si buscás piso alto, verificalo. El último piso suele tener humedad y ser más caluroso — muchas veces no figura en el aviso.

¿Es apto profesional?

Si lo necesitás, preguntá si el edificio es apto profesional por reglamento de copropiedad y si se permite alquiler temporal.

Qué revisar DURANTE la visita

Mantenimiento general del edificio (hall, escaleras, cochera, sala de máquinas)
Ascensores: estado, cantidad en relación a las unidades
Humedades: accidentales, por capilaridad, por condensación o por filtración
Tablero eléctrico: antigüedad y capacidad
Estado de baños y cocina — caños de plomo, grifería
Aberturas: estado y tipo (DVH es muy valorado)
Ventilación en baños (ventana al exterior, no solo extractor)

Dimensiones reales de los dormitorios (llevar medidor)
Metros por escritura (pueden diferir de los publicados)
Orientación (norte y variantes es lo más buscado)
Calefacción: tipo y estado (losa radiante, AA, estufa)
Terraza: accesibilidad y estado de mantenimiento
Reglamento de copropiedad y ABL (pedí la última boleta)
Construcción en edificios vecinos que pueda afectar luz o vistas

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Visitá la propiedad en distintos momentos

Te recomendamos visitar cada finalista en el "mejor" momento (buena luz, sin tráfico) y en el "peor" (hora de poco sol, tráfico pesado, si da a una avenida). Un mismo departamento puede verse muy distinto en cada uno. Si detectás humedades, llevá un profesional antes de avanzar.

Pasos 4 y 5: Decisión y reserva

La propiedad perfecta casi nunca existe. El objetivo es encontrar la mejor disponible dentro de tu presupuesto y tus prioridades — y luego reservarla correctamente.

🎯 Cómo tomar la decisión

Usá un análisis FODA para cada finalista: anotá fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas. Esto te ayuda a separar lo objetivo de lo emocional.

Hazte dos preguntas clave: ¿dónde vas a ser feliz viviendo? y ¿en qué momento de tu vida estás? Las respuestas ordenan las prioridades.

Si estás entre dos opciones y una tiene reubicación o inquilinos, la que no tiene esa complicación suele ser la mejor elección.

📋 El proceso de reserva

Reserva de la propiedad

Se firman 3 copias. El corredor debe entregar escritura, DNIs, expensas, ABL, informes de dominio e inhibición (y plano, reglamento, declaratoria de herederos si aplica).

Negociación

Entre la reserva y su aceptación se negocian todas las variables, no solo el precio.

Aceptación y refuerzo

El vendedor firma. Se pide el refuerzo (5%–10% del precio de cierre). Una vez firmado, ninguna de las partes puede retirarse sin perder el monto entregado.

Boleto o cesión de derechos

Etapa intermedia opcional. Tu escribano debe hacer el estudio de títulos antes de firmar cualquier boleto.

Escritura traslativa de dominio

El acto donde el escribano, ante ambas partes, instrumenta la venta. Es el único documento que transmite el dominio de la propiedad.

Paso 6: Negociación

El precio es la variable más discutida, pero no la única. Hay muchos otros aspectos que pueden hacer o deshacer una operación.

💵 Precio y moneda

En general las transacciones son en dólares. El margen de negociación promedio está entre el 5% y el 8% del precio publicado. Las propiedades bien posicionadas negocian menos.

💳 Forma de pago

¿Efectivo o transferencia? ¿Hay financiación? ¿Qué porcentaje se entrega antes de la escritura? Todas estas variables se acuerdan en la reserva.

📍 Lugar de firma

En general lo elige el vendedor. Si hay crédito hipotecario, la firma es en la sucursal del banco — no se puede negociar esta variable.

📅 Fechas tentativas

Refuerzo, boleto y escritura. No siempre se cumplen, pero es importante definirlas desde el principio para que todas las partes las tengan en mente.

🏠 Posesión

¿Cuándo tomás posesión? Puede ser en la escritura o antes. Si es antes, suele hacerse con un boleto a aproximadamente el 70% del precio acordado.

✏️ Designación del escribano

Lo suele elegir el comprador, ya que es quien debe indicar si la propiedad puede comprarse o no. Pedile una proforma de gastos antes de cerrar.

📋

Otras variables importantes a negociar

Impuesto de sellos — en CABA es 3,5% y en GBA es 2% del valor escriturado. En la mayoría de los casos se acuerda pagar 50/50 entre comprador y vendedor. En CABA hay exención para primera vivienda hasta cierto monto.

Inventario — acordá qué queda en la propiedad y qué se lleva el vendedor. En general quedan: aires acondicionados, estufas, cocina y artefactos de baño.

Paso 7: Gastos de compra

Sobre el precio acordado, el comprador carga con un conjunto de gastos que conviene tener previstos desde el comienzo de la búsqueda.

🧮

Calculá tus gastos de compra antes de cerrar

Ingresá el valor de la propiedad y la zona (CABA o GBA) para obtener una estimación de todos los gastos involucrados: comisión, escribanía, sellos y gastos escriturarios. El resumen de referencia lo encontrás a continuación.

🧮 Calculadora de gastos → matiasleiblich.com/calculadora-inmobiliaria

GBA (Provincia de Buenos Aires)

Concepto	Quién paga	Monto
Comisión inmobiliaria	Comprador	3% + IVA
Honorarios escribanía	Comprador	1% + IVA
Gastos escriturarios	Comprador	1,5% – 2%
Sellos (parte compradora)	Comprador / 50-50	2% (sobre valor en pesos)

CABA (Ciudad Autónoma de Buenos Aires)

Concepto	Quién paga	Monto
Comisión inmobiliaria	Comprador	4% + IVA
Honorarios escribanía	Comprador	1% + IVA
Gastos escriturarios	Comprador	1% – 1,5%
Sellos (parte compradora)	Comprador / 50-50	3,5% — exención para primera vivienda

⚠️

Pedí siempre la proforma de gastos a tu escribanía antes de cerrar

Los gastos escriturarios y honorarios de la escribanía pueden variar según el escribano y las particularidades de cada operación. Antes de firmar la reserva, pedile a tu escribano una estimación concreta para esa propiedad en particular. No uses solo el porcentaje como referencia.

Paso 8: Escritura

El acto final. El escribano, con ambas partes presentes, instrumenta la venta. Una vez firmada la escritura, la propiedad es tuya.

📋 Documentación que llevás el día de la escritura

Escritura original (si no la entregaste antes en la escribanía)
DNI de cada propietario y de sus cónyuges
Últimas facturas y comprobantes de pago de todos los servicios
Llaves de la propiedad

💡 Tips para el día de la firma

Las operaciones en Argentina se realizan habitualmente en efectivo. Si el monto es importante, considerá utilizar una empresa verificadora de billetes para tener certeza sobre la autenticidad.

Tu escribano debe haber realizado el estudio de títulos previamente para confirmar que la propiedad puede comprarse sin inconvenientes. Si no lo hizo, pedíselo antes de la firma.

Matías Leiblich

Ingeniero Civil · Real Estate

Soy Ingeniero Civil (UBA) y asesor en Real Estate. Acompaño a compradores y vendedores con una mirada técnica que va más allá del precio: análisis estructural de la propiedad, evaluación de estado real, comparación con el mercado y acompañamiento en cada etapa del proceso — desde la búsqueda hasta la escritura.

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11-6173-7552

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